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SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号

ファンド概要

SBISL不動産ディべロッパーズローンファンドは、「土地や建物を取得し、不動産の開発等を行う事業者」向けの貸付事業で運用するファンドです。本ファンドでは、「今後建築する予定の建物を用いて、不動産賃貸業その他の事業を予定している事業者」への貸付けを行います。

本ファンドは「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の追加募集です。

ファンド概要 画像
予定年間利回り
10.0 %(オーダーメード型(随時募集)のファンドにおける過去最高利回り)*
借手資金使途
借手の行う不動産関連事業における、土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金の一部
運用期間
約30ヶ月 (2018年11月下旬~2021年5月末日)
募集期間
2018年 11月26日 午前10:00~ 2018年11月29日 昼12:00
募集額
10億2,490万円
出資単位
1口 5万円
運用予定表
2018年12月中旬頃までに交付(運用開始は2018年11月下旬~)
担保評価総額
14億3,300万円
(担保権が9号ファンドに劣後します。詳しくは“担保の概要”をご確認ください。)
  • *予定年間利回りは、借手が支払う金利から弊社手数料率を差し引いて算出され、貸付残高に対して乗じる税引き前の料率です。毎月分配金を支払うことや将来の運用成果を保証するものではありません。
  • 2018年11月下旬~2018年12月上旬までに順次運用が開始される予定です。
  • ・すべての貸付実行後に準備が整い次第、2018年12月中旬頃に運用予定表の交付を予定しています。なお、貸付金の一部が期限前返済された場合でも、運用予定表は再交付していません。
  • ・借手は最終返済日(貸付実行日から約30ヶ月後、2021年5月末日)に元金一括払いで返済を行うことが予定されているため、お客様への出資金の償還は、原則として最終分配日を予定しています。ただし、貸付先から期限前返済が発生し、運用期間が短縮される可能性があります。
    ★期限前返済については、よくあるご質問(借手の期限前返済は発生しますか?)をご確認ください。
  • ・借手の破たん等によって、元本割れが生じ、最悪の場合には元本が0円になる可能性があり、実際の運用利回りを確約するものではありません。なお、投資のリスクと手数料については、ページに記載する事項、契約締結前交付書面を十分ご理解いただいたうえで、投資にあたっての最終判断はお客様ご自身でお願いいたします。
  • ・入金期限は、“出資申込日を含まず3営業日後”又は“募集締切日の昼12時”いずれか早い日です。
    ★詳しくは、よくあるご質問(入金期限はいつですか?)をご確認ください。
  • ・出資申込の前に入金いただくことはできません。
  • ・出資金の入金後の返金はできません。
  • ・出資金の合計額が募集額に満たない場合には、出資金の合計額を借手に貸付けたうえで、別のファンドを組成し、借手にその不足する金額を追加で貸し付ける場合(追加貸付け)があります。

借手・保証の概要

★借手について

本ファンドの借手は、以下の借手1、2です。
借手1
所有する土地上に建物を建築したうえで、他の金融機関からの借換え融資を受けることにより、当該建物の賃貸その他の不動産事業を行うこと又は土地と建物を売却することを予定している合同会社
借手2
借手1の関連会社である合同会社

★保証について

貸付けに際して以下の連帯保証がなされる予定です。
借手1、2による相互の連帯保証
建築事業者(※)の親会社による連帯保証

(※)借手1から委託をうけ、借手1が所有する土地上に建物を建築する予定の事業者です。


担保の概要

★担保について

【担保評価総額】14億3,300万円

【担保内訳】

借手1の出資持分に質権を設定
借手1が取得する予定の事業用地に抵当権を設定
 ⇒ 事業用地は、東日本橋エリア川崎大師エリアを予定しています。詳細は下記をご確認ください。
借手1が取得する予定であり、担保②の土地上に存在する解体中又は2ヵ月以内に解体予定の建物に抵当権を設定
担保②の土地上に建築する予定の建物に、その建築完了後、抵当権を設定
 ⇒ 解体又は解体予定の建物や、建築予定の建物について、詳細は下記をご確認ください。

借手1が本件不動産事業を開始することにより得られる、将来の想定事業収益に基づいて算出しています。
なお、本ファンドの②③④の担保権は、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号(貸付実行額:4億510万円)」の貸付実行時に設定された担保権に劣後して設定されます。そのため、借手が延滞するなどして担保目的物を換価する場合、換価による回収額は「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の返済に優先的に充てられ、その残額が本ファンドの返済に充当されます。

【担保評価額の算出方法】

弊社は、本不動産の評価に当たり、信頼できる第三者機関へ依頼を行った上で適正と思われる価格を担保評価額として採用しています。
建築予定の建物イメージ写真・マップ

※写真はあくまでイメージであり、実際のものとは異なります。
東日本橋エリアイメージ 画像
不動産の現況

2018年10月31日時点では、建物が存在しています。借手は土地と建物を取得した後、現存する建物を解体予定です。なお、弊社は、融資実行時に解体予定の建物にも抵当権を設定する予定ですが、担保評価額には加味していません。

入居状況等

売主は退去済みです。

建設計画とスケジュール

現存の建物を12月中に解体し、鉄筋コンクリート造のマンションを建設する予定です。2019年1月より基本設計の打ち合わせに入ります。

立地・アクセス

東京都中央区東日本橋に位置し、最寄り駅である都営地下鉄浅草線東日本橋駅からの所要時間は徒歩約3分です。東日本橋駅は、地下通路を通じて都営新宿線馬喰横山駅、総武線の馬喰町へも連絡可能であることから、単身・DINKS世帯の通勤の利便性は高いと考えられます。

エリア環境

東日本橋エリアは、下町と都会が同居するビジネス、ショッピングのいずれにも最適なエリアと考えられます。

事業用地周辺の開発状況

事業用地周辺には、飲食店やマンション建設が進んでおり、賃貸用マンションの需要も相応に高い地域であると考えられます。また、駅周辺にはホテルや商業施設も建設され、住居と勤務地の両面の顔を持ちます。

不動産ディベロッパー会社のコメント

東京都中央区の東日本橋エリアは再開発が進んで一巡していることから、開発用地が売りに出ることが少ないだけでなく、中央区に住居としての用地自体が少ないため、結果として新築入居のニーズに対応できる、希少性がある物件になると考えております。

建築予定の建物イメージ写真・マップ

※写真はあくまでイメージであり、実際のものとは異なります。
川崎大使エリアイメージ 画像
不動産の現況

2018年10月31日時点では、解体作業中の建物が存在しています。解体工事は売主が費用を負担して実行される契約となっています。なお、弊社は融資実行時に解体作業中の建物にも抵当権を設定する予定ですが、担保評価額には加味していません。

入居状況等

売主は退去済みです。

建設計画とスケジュール

借手は、12月の中旬には現存する建物の解体完了後、鉄筋コンクリート造の店舗+賃貸用マンションを建設する予定です。低層階を店舗として、高層階を居住用として賃貸する予定です。

立地・アクセス

神奈川県川崎市川崎区に位置し、最寄り駅である京浜急行電鉄大師線の川崎大師駅からの所要時間は徒歩約1分です。3駅離れた京浜急行川崎駅を通じ、横浜や都内の両方向へのアクセスが容易であることから、通勤の利便性は高いと考えられます。

エリア環境

川崎大師エリアは、厄除け大師として知られる「川崎大師」があり、駅前から川崎大師までは商店街もあります。周辺にはファミリーマンションをはじめ、賃貸用マンションが増え大型商業店舗も出店しています。

事業用地周辺の開発状況

事業用地の周辺では2018年10月現在、大手不動産会社が60戸規模のワンルームマンションを建設中です。神奈川県川崎市川崎区は、転入による人口の増加が2025年まで継続することが見込まれることから、安定的な賃貸用マンションの需要がある地域だと考えられます。

不動産ディベロッパー会社のコメント

最寄り駅から徒歩約1分の住居は希少で、店舗の上に住居ができる点からも利便性の高い物件であると考えております。

手数料・リスクについて

よくある質問

ファンドの仕組みについて

入金期限はいつですか?

“出資申込日を含まず3営業日後”又は“募集締切日の昼12時”いずれか早い日です。
マイページから出資申込後、入金期限までに出資金の入金が確認できなかった場合には、匿名組合契約は終了し、お申込みをキャンセルさせていただきます。
(※)ただし土日祝日は、営業日として換算しません。

例A
月曜日に出資申込した場合 ⇒ 入金期限は木曜日の弊社営業時間内(※)
例B
水曜日に出資申込した場合 ⇒ 入金期限は翌週月曜日の弊社営業時間内(※)
入金期限例1
例C
木曜日が祝日で月曜日に出資申込した場合 ⇒ 入金期限は金曜日の弊社営業時間内(※)
入金期限例2
なお、出資申込の前に入金いただくことはできません。
弊社は預金業務を行っておりませんので、お客様からの金銭の出資は、“匿名組合契約に基づく出資金の送金”としてのみお受けしています。
出資をご希望される場合には、必ず出資の申込を先に行っていただき、その後で弊社指定の投資家用口座に送金くださいますようお願いいたします。

運用開始はいつからですか?

借手に対する貸付けを実行した日からです(ただし、借手に対する貸付金に利息が発生するのは、各貸付けをした日の翌日からです。)。
そのため、出資金を入金いただいても、入金日から、貸付実行日までは運用が開始されず、分配が受けられません。

※貸付実行日については公開していません。
2018年11月下旬~2018年12月上旬までに順次運用が開始される予定です。
※すべての貸付実行後に準備が整い次第、運用予定表を交付します。(2018年12月中旬頃を予定)

管理手数料について教えてください。

管理手数料については、「手数料・リスクについて」及び契約締結前交付書面の記載をご確認ください。

借手に対してどのような審査を行うのですか?

貸金業法に則り、借手の信用力の審査を、弊社独自の基準に基づき行っています。

借手への貸付けは、どのような方法・条件で行われるのでしょうか?

弊社は、以下の担保権を設定することを条件とし、極度方式基本契約に基づく個別貸付契約を借手との間で締結します。その後、借手は、当該極度方式基本契約に定める限度額の範囲内で、このファンドも含め複数のファンドから借入れを行う場合があります。

借手1の出資持分に質権を設定
借手1が取得する予定の事業用地に抵当権を設定
借手1が取得する予定であり、担保②の土地上に存在する解体中又は2ヵ月以内に解体予定の建物に抵当権を設定
担保②の土地上に建築する予定の建物に、その建築完了後、抵当権を設定

借手1が本件不動産事業を開始することにより得られる、将来の想定事業収益に基づいて算出しています。
なお、本ファンドの②③④の担保権は、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号(貸付実行額:4億510万円)」の貸付実行時に設定された担保権に劣後して設定されます。そのため、借手が延滞するなどして担保目的物を換価する場合、換価による回収額は「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の返済に優先的に充てられ、その残額が本ファンドの返済に充当されます。

また、貸付けに際して以下の連帯保証がなされる予定です。
借手1、2による相互の連帯保証
建築事業者(※)の親会社による連帯保証

(※)借手1から委託をうけ、借手1が所有する土地上に建物を建築する予定の事業者です。

投資家からの出資金の合計額が募集額に満たない場合、貸付けは実行されないのでしょうか?

投資家の出資金が借手の借入希望額に不足している場合でも、借手が希望し、弊社が貸し付けることを決定した場合には、その時点における投資家の出資額を上限として貸付けが実行されます。
また、別のファンドを組成し、借手にその不足する金額を追加で貸し付ける場合(追加貸付け)があります。

借手が借入れを希望しない場合等には貸付けは実行されず、投資家の出資金は返金されます。

募集額全額が集まった場合は、出資した金額が全て貸付実行されるのでしょうか?

弊社の判断により、予定していた貸付けを行わないことを決定した場合などにおいては、貸付実行をしないことがあります。

前回の「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」より
本ファンド(SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号)の予定年間利回りが高いのはなぜですか?
本ファンドは、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の追加募集であり、担保権を劣後して設定されていることを踏まえ、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」よりも高く設定しました。

借手が延滞するなどして担保目的物を換価する場合、換価による回収額は「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の返済に優先的に充てられ、その残額が本ファンドの返済に充当されます。
ファンドの仕組みを教えてください。

本ファンドの対象事業は、弊社が借手との間で金銭消費貸借契約を締結し、お客様からご出資いただいた資金を貸し付け、その元金の返済及び利息等の支払を受ける貸付事業です。
当該元金がお客様の出資金を償還する原資になるとともに、借手が支払う利息等から弊社が受けるべき管理手数料を差し引いた残額がお客様に分配される利益の原資となります。
本ファンドへの出資を希望するお客様は、出資募集期間中に弊社と匿名組合契約を締結し、出資金を弊社に入金していただきます。弊社は、出資募集期間終了後、借手と「貸付要項」の各事項を前提とした金銭消費貸借契約を締結し、貸付けを行います。

なお、お客様が弊社との間で締結することとなる契約は、商法第535条にて規定される匿名組合契約となります。匿名組合契約とは、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の営業のために出資をなし、その営業より生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態です。

借手について

借手について教えてください。
本ファンドの借手は、以下の借手1、2です。
借手1
所有する土地上に建物を建築したうえで、他の金融機関からの借換え融資を受けることにより、当該建物の賃貸その他の不動産事業を行うこと又は土地と建物を売却することを予定している合同会社
借手2
借手1の関連会社である合同会社
借手の資金使途は何ですか?

借手は、本ファンドからの借入金を、借手の行う不動産関連事業における、土地の購入及び建物の建築プロジェクト資金の一部として使用します。
所有する土地上に建物を建築したうえで、他の金融機関からの借換え融資を受けることにより、当該建物の賃貸その他の不動産事業を行うこと又は土地と建物を売却することを予定しています。

借手の返済原資は何ですか?

金融機関による借換えにより借手が受ける融資又は土地と建物の売却代金を予定しています。

担保について

担保となるものは何ですか?

本ファンドの営業者である弊社は、貸付けに際して以下の担保権を設定する予定です。

借手1の出資持分に質権を設定
借手1が取得する予定の事業用地に抵当権を設定
借手1が取得する予定であり、担保②の土地上に存在する解体中又は2ヵ月以内に解体予定の建物に抵当権を設定
担保②の土地上に建築する予定の建物に、その建築完了後、抵当権を設定

借手1が本件不動産事業を開始することにより得られる、将来の想定事業収益に基づいて算出しています。
なお、本ファンドの②③④の担保権は、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号(貸付実行額:4億510万円)」の貸付実行時に設定された担保権に劣後して設定されます。そのため、借手が延滞するなどして担保目的物を換価する場合、換価による回収額は「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の返済に優先的に充てられ、その残額が本ファンドの返済に充当されます。

また、貸付けに際して以下の連帯保証がなされる予定です。
借手1、2による相互の連帯保証
建築事業者(※)の親会社による連帯保証

(※)借手1から委託をうけ、借手1が所有する土地上に建物を建築する予定の事業者です。

質権とは何ですか?

債権者が債権の担保として債務者から受け取り、債務者の返済がない場合は、その質物から優先返済を受けることを内容とする担保物権です。
今回、弊社は借手1の出資持分に対し、質権を設定することで、その換価代金から、このファンドにより行われる貸付について優先返済を受けることができるようになっています。

抵当権とは何ですか?

債権者が債権の担保として債務者が保有する不動産等に設定し、債務者の返済がない場合には、その不動産等から優先返済を受けることを内容とする担保物権です。

抵当権を設定するメリットは何ですか?

弊社の貸付債権を担保するために抵当権を設定することで、弊社は、抵当権の目的物である担保不動産の換価代金からの優先返済を受けることができるようになっています。
ただし、弊社の抵当権よりも先順位の抵当権を設定している債権者がいる場合には、その債権者がまず優先弁済を受けることになります。また、担保不動産の価格の変動等によって、抵当権を実行しても貸付債権の全額を回収できない場合もあります。

連帯保証とは何ですか?

保証とは、主たる債務者が借入金等を返済できなくなった場合において、代わりに返済する義務を負うことをいいますが、連帯保証の場合には、通常の保証とは異なり、連帯保証人は、債権者に対して、

主たる債務者に借入金等の返済をするよう催告をすべきであることを請求すること(催告の抗弁)ができません。
主たる債務者に資力がある場合でも、まず主たる債務者の財産に執行をしなければならないと主張すること(検索の抗弁)もできません。

また、保証人が複数いる場合においても、連帯保証の場合には、債権者から返済を請求された連帯保証人は債権者に対して全額の債務を返済する義務を負うことになります。

借手の返済が滞った場合、どのような対応がとられるのでしょうか?

弊社は、借手からの返済が滞った時点で担保権を実行し、担保目的物からの回収を行うなどの対応をとることになります。

ただし、回収費用の多寡、及び回収までの期間の長短にかかわらず、法定の手続によることも含めて、回収方法は、弊社の裁量に委ねられることになります。

その他、借手において期限の利益を喪失した場合などにおいても担保権を実行することがありますが、弊社は、借手の信用力、その他の事由を総合的に判断して、その裁量により、債務の返済を猶予することがあります。

分配について

分配日について教えてください。

借手から約定どおりの返済を受けられた場合には、原則毎月15日(弊社休業日の場合は翌営業日)に分配することを予定しています。

分配はいつから始まるのですか?

分配は、借手への貸付実行日(運用開始日)が当月の15日までの場合は翌月の15日(※)から、当月の16日以降月末までの場合は翌々月の15日(※)から、それぞれ開始される予定です。


借手が11月30日に借入れを行った場合には、12月31日(※)から利息の支払が始まりますので、翌年1月15日(※)から分配を実施することになります。

(※)弊社休業日の場合は翌営業日

分配原資は何ですか?

分配原資は、主に毎月借手が弊社に対して支払う利息です。
また、借手は原則として、最終返済日(貸付実行日から約30ヶ月後、2021年5月末日を予定)に元金を支払うため、最終分配日に出資金の償還が行われる予定です。
借手が期限前返済を行った場合には、最終分配日よりも前に利益の分配に加え出資金の償還がなされる場合があります。

借手の期限前返済は発生しますか?

借手の状況により、期限前返済が発生します。なお、期限前返済には下記の2種類があります。

一部元金の期限前返済
⇒残元金に基づくファンドの運用は継続され、残元金が完済されるまでは金額に応じた運用及び分配が継続されます。
残元金の一括期限前返済
⇒残元金が0円になるため、ファンドは解散となり以後の分配は実施されません。

その他

運用開始後に途中解約することはできますか?

任意の途中解約はできません。
ただし、弊社に匿名組合契約の規定に違反するなどの事由が生じた場合には、契約を解除することができる場合があります。
この詳細については、契約締結前交付書面等の記載をご参照ください。

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